février 2025  Cette publication portant sur le droit notarial fait référence aux articles du code civil (CC), code de commerce (CDC), code monétaire et financier (CMF), code général des impôts (CGI) accessibles gratuitement sur le site      https://www.legifrance.gouv.fr/legifrance.gouv.fr.   

Ceux concernant le bulletin officiel des finances publiques (BOFIP), sur le site 

https://bofip.impots.gouv.fr./

Il n'a pas été fait appel directement aux réponses de l'I.A. pour la rédaction de cet article juridique, les  articles mentionnés des différents codes n'étant pas toujours en accord avec le contexte.

Titre I De l'indivision successorale

I-1 Dispositions réglementaires

Le régime de l'indivision dans le cadre des successions fait l'objet des articles 815 à 815-18 CC.

Article 815 CC

/Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention/

Article 815-1 CC

 /Les indivisaires peuvent passer des conventions relatives à l'exercice de leurs droits indivis, conformément aux articles 1873-1 à 1873-18/.

Cette disposition si elle est approuvée à l'unanimité des indivisaires offre plus de souplesse que le régime légal détaillé dans les articles 815-2 à 815-18 CC . Toutefois, son régime est celle d'une société créée de fait.Elle offre une moindre protection juridique: chaque associé est responsable personnellement des dettes de la société.  

La durée maximale légale d'une convention d'indivision est de 5 ans avec possibilité de renouvellement.

Article 1873-1 CC

/Ceux qui ont des droits à exercer sur des biens indivis, à titre de propriétaires, de nus-propriétaires ou d'usufruitiers peuvent passer des conventions relatives à l'exercice de ces droits/.

Chapitre I Des conventions relatives à l'exercice des droits indivis en l'absence d'usufruitier (Articles 1873-2 à 1873-15)

Le chapitre II Des conventions relatives à l'exercice des droits indivis en présence d'un usufruitier. (Articles 1873-16 à 1873-18) renvoie aux dispositions du chapitre I (article 1873-16) en l'obligation d'un écrit avec l'indication des quotes-parts et la nomination d'un gérant. 

La règle de la majorité pour la prise de décisions entre usufruitiers et nus-propriétaires est spécifique de l'article  1873-18 CC.

L'aliénation de la pleine propriété des biens indivis ne peut être faite sans l'accord de l'usufruitier, sauf le cas où elle est provoquée par les créanciers habiles à poursuivre la vente.

Article 1873-2 CC

/ Les coïndivisaires, s'ils y consentent tous, peuvent convenir de demeurer dans l'indivision 

A peine de nullité, la convention doit être établie par un écrit comportant la désignation des biens indivis et l'indication des quotes-parts appartenant à chaque indivisaire. Si les biens indivis comprennent des créances, il y a lieu aux formalités de l'article 1690 ; s'ils comprennent des immeubles, aux formalités de la publicité foncière/.

Le partage ne peut être provoqué avant le terme convenu qu'autant qu'il y en a de justes motifs.
Le cessionnaire n'est saisi à l'égard des tiers que par la signification du transport faite au débiteur (article 1690 CC).

Un bien indivis perd sa qualification à l'issue d'un partage par l'attribution individuelle à chaque indivisaire d'un droit réel de pleine propriété ou de démembrement sur ce bien.  

Sauf dispositions contraires insérées dans le contrat de mariage (communauté universelle avec clause d'attribution intégrale au conjoint survivant), la totalité de l'actif brut du De Cujus est en indivision à la date du décès si l'existence d'héritiers est révélée. 

Le partage sous forme notariée peut être partiel. On se référera aux articles 835 à 839 CC " Du partage amiable".

Article 835 CC  

/Si tous les indivisaires sont présents et capables, le partage peut intervenir dans la forme et selon les modalités choisies par les parties/.

Article 838 CC 

 /Le partage amiable peut être total ou partiel. Il est partiel lorsqu'il laisse subsister l'indivision à l'égard de certains biens ou de certaines personnes./

I-2 Effets

Dés le jour du décès, formellement, la gestion vis à vis des tiers du patrimoine du défunt par les héritiers désignés par la loi est réglementée suivant la composition en nature et en valeur des biens meubles ou immeubles.

L'alinéa 1 de l'article 724 CC leur attribue la "saisine" des biens du défunt de plein droit sans avoir besoin de demander l’envoi en possession ou la délivrance indépendamment de la décision d'accepter ou de renoncer à la succession. 

L'acceptation confère un droit de propriété sur les biens matérialisés par des parts dans l'indivision conventionnelle ou des lots à l'issue d'un partage amiable ou judiciaire, la délivrance d'une attestation immobilière précédant le titre de propriété. L'acceptation pure et simple de la succession par un héritier emporte sa participation au règlement des dettes successorales (article 786 CC).

Les droits privatifs attribués par l'acte authentique notarié de partage remontent au jour d'ouverture de la succession par son effet déclaratif (article 883 CC).

L'entrée en indivision entraîne le blocage des comptes courants individuels par les banques dés la communication de l'acte de décès délivré par la mairie du domicile du défunt.

Toute personne prouvant sa qualité d'héritier après habilitation de ses pairs sous la forme d'une attestation peut néanmoins effectuer des retraits dans la limite fixée par arrêté pris en application de l'article L312-1-4 du CMF et dans le respect très restrictif des dispositions des alinéas 1 et 2 de cet article que le lecteur pourra utilement consulter. 

L'alternative à la production d'une attestation prouvant la qualité d'héritier auprès des établissements teneurs desdits comptes et des administrations est celle d'un acte de notoriété obtenu contre émoluments auprès de l'office notarial de son choix. A défaut, la personne en tant que porte-fort devra auparavant effectuer des démarches administratives pour vérifier par elle-même et attester  l'absence de testament; de bien immobilier, de contrat de mariage, du montant maximum des retraits sur les soldes créditeurs autorisé par arrêté (*).

Des frais de dossier plafonnés ou des commissions particulières dans le cadre du démembrement d'actifs financiers pouvant être conséquents sont prélevés par les établissements bancaires lors du règlement d'une succession (cf. leur notice tarifaire sur le WEB). 

En 2024, frais maximum dossier succession  pour un compte individuel

BNP   750 €      LCL   1 390€.

(*) Les 5 000 € de l'article 1 de l'arrêté abrogé du 7 mai 2015 pris en application de l'article L. 312-1-4 du CMF sont remplacés au 1er janvier 2025.par les 5 910 € de article 1 de l'arrêté du 3 décembre 2024 pris en application du même article. 

De façon générale, le recours au notaire est conseillé mais n'est pas obligatoire sauf pour l'établissement d'un acte de notoriété, l'ouverture d'un testament, la dévolution des biens en présence d'une donation au dernier vivant, l'attestation notariée pour la transmission à titre gratuit de biens immobiliers et leur déclaration auprès des services de publicité foncière (SPF) accompagnée des droits correspondants. 

Le partage successoral nécessite l'emploi d'une terminologie juridique (actif brut, actif net, masse fictive de calcul, masse à répartir, indemnités de rapport, indemnités de réduction, soulte),  définie de façon précise dans les articles du code civil pour leur valorisation. 

L'option retenue du conjoint survivant dans la quotité disponible légale ou spéciale, l'équilibre des parts à travers des soultes, l'existence de donations entre vifs sont déterminants pour établir les droits des parties sans porter atteinte à la réserve héréditaire. 

Les ayant droits se doivent d'approfondir pour une meilleure compréhension dés l'ouverture du dossier les conseils prodigués par l'officier ministériel en recourant à ces notions de base sans attendre la réception du projet finalisé de l'acte authentique de partage et le rendez-vous de sa signature bien souvent imposé quelques jours après pour éviter sa remise en cause.

A défaut, un litige entre cohéritiers restés passifs survient souvent si les parts attribuées ne sont pas conformes à leur attente désagrégeant de façon durable les liens familiaux.

Titre II Frais réglementés de notaire

II-1 Principes de base

Sur le plan financier, le métier de notaire consiste à prélever des droits pour le compte du Trésor Public et les collectivités locales sans engager en tant que mandataire de la clientèle ses fonds personnels en cas de manquement aux obligations déclaratives fiscales. 

Un rehaussement pour erreur de calcul ou des intérêts moratoires en cas de déclaration tardive de succession ne sauraient lui être imputés mais le règlement amiable du contentieux est rarement observé par la voie de l'arbitrage. Le mot-clé "litige notaire" sur le WEB donne accès à une abondante documentation.

En contrepartie, le législateur lui garantit l'exclusivité des actes formant le droit de la famille contre une rémunération de base réglementée par l'annexe 4-7 du CDC Tableau 5 annexé à l'article R. 444-3.

Les prestations sont numérotées dans un tableau de 1 à 222 par croisement par ordre croissant avec les  actes concernant la transmission du patrimoine par succession ou donation (Articles A444-59 à A444-69-1 CDC). 

Exemple: Article A444-70 numéro 24 du tableau 5    Option par le conjoint survivant pour l'acquisition ou l'attribution de biens propres du prédécédé prévue à l' article 1390 du code civil ou le prélèvement de biens communs prévue à l'article 1511 du code civil 

Souvent, au même acte authentique sont associés plusieurs barèmes dont les tranches peuvent varier du simple au double comme dans l'article A444-64 CDC délivrance de legs alinéa I "avec décharge, quittance ou acceptation" et alinéa II "sans décharge, quittance ou acceptation".

Autre exemple, les quatre alinéas de l'article A444-67  CDC relatifs aux donations entre vifs

1° acceptation sans distinction de ligne (tarif le plus élevè):  même barème que la donation-partage (A444-68 CDC) et que le partage volontaire (A444-121 CDC) puisqu'il s'agit d'un partage amiable
2° sans acceptation
3° avec acceptation (tarif le moins élevé)
4° portant uniquement sur des créances, espèces ou des valeurs mobilières cotées 

Pour faire valoir ses droits, il est recommandé au lecteur souhaitant une convention d'honoraires libres  de la faire compléter par une clause expresse résolutoire de mention obligatoire, sur le relevé notarial définitif de comptes, de la référence aux articles du code de commerce portant sur les émoluments tarifés alinéas compris. 

La TVA de 20% s'applique sur le résultat obtenu par l'application des barèmes CDC.

En effet, le 3ième alinéa de l'article L444-1CDC implique que les honoraires libres fixés conformément à l'usage ne concerne que les prestations soumises à concurrence.

Application  alinéa 1 A444-121 CDC 

                         actif brut          frais notaire réglementés (hors honoraires libres,débours, fiscalité...)

                         100 000 €           1 794 € TT C   
                         250 000 €           3 590 € TTC
                         500 000 €           6 584 € TTC

Pour un même numéro de prestation, la somme des émoluments tarifés appliqués deux fois sur la même base d'un barème proportionnel est largement supérieure aux émoluments appliqués en une seule fois sur le double de cette base. Le lecteur pourra le constater aisément en intégrant ces barèmes dans un tableur EXCELL ou OPEN OFFICE.

Aussi législateur a rassemblé toutes les opérations successives sur les valeurs comprises dans un même acte de liquidation de partage volontaire ou judiciaire dans l'émolument prévu au 1° du barème progressif de l'article A444-121 CDC "partage volontaire ou judiciaire" (numéro 101 du tableau 5) excluant les legs particuliers en cas de délivrance.

Hors contexte de la donation-partage, les donations entre vifs effectuées sous acte sous-seing privé ne sont pas prescrites sur le plan civil au delà de 15 ans. 

En conséquence, si elles ont été soumises au droit d'enregistrement, il convient dès la première prise de contact avec le notaire de demander si son comptable-taxateur les intègre dans l'actif brut de l'article A444-121 CDC, à défaut de production d'une expédition, pour non application de l'article 931 CC.

En effet, le barème est identique pour la donation-partage et le partage volontaire. Dans ce contexte, par réintégration ne s'appliqueront pas  les émoluments moindres de l'alinéa 4 de A444-67  CDC portant uniquement sur des créances, espèces ou des valeurs mobilières cotées. 

Article 931 CC 

/Tous actes portant donation entre vifs seront passés devant notaires dans la forme ordinaire des contrats ; et il en restera minute, sous peine de nullité/.  

Lors de la remise de l'état comptable, on pourra utiliser en mode récursif un tableur pour déterminer l'assiette du barème proportionnel, ici l'actif brut successoral, pour effectuer ce contrôle, le différentiel pouvant porter sur des milliers d'euros. 

L'alinéa 2 de l'article A444-54 CDC offre en effet à l'appréciation du notaire plusieurs options de la valeur du capital sur lequel s'appliqueront les émoluments, l'évaluation retenue pour la liquidation des droits et taxes n'étant pas requise. L'actif brut après quelques corrections  (*) figurant dans la déclaration de succession qui lui a été confiée  peut servir rapidement de point de comparaison. 

(*) En absence d'inventaire, l’administration fiscale ajoute d’office un forfait mobilier de 5 % à l'actif brut successoral, la valeur vénale réelle du bien immobilier étant portée sur la déclaration de succession (alinéa 3 article 764 CGI). Au delà d'un certain montant, un inventaire par un commissaire de justice peut être envisagé.

La valeur brute de l'immeuble constituant la résidence principale du défunt  et du conjoint survivant diffère de celle fiscale après l'application de l'abattement de 20 %. 

Suivant l'alinéa 1 du même article, les sommes que les parties s'engagent à payer ainsi que les prestations en nature qu'elles s'engagent à fournir font partie de l'assiette de l'émolument.

Il est conseillé d'en obtenir la liste et leur montant pour différencier l'actif brut de l'actif net partageable. Les honoraires libres, débours etc...ne sont pas déductibles des émoluments tarifés car ils sont considérés comme des dettes des héritiers tout comme celles reconnues par testament. 

La donation avec réserve d'usufruit au profit du donateur donne droit au même émolument que celle qui porte sur la pleine propriété (Article A444-56 CDC). En toute logique, quand l'usufruit s'éteint, le donateur récupère en effet la pleine propriété sans droits à payer.

II-2 Remises sur honoraires 

Le notaire est un officier public et ministériel chargé d’authentifier des actes pour le compte de ses clients et d’assurer leur conservation en "minute".

En règle générale, une remise ne peut pas être négociée entre un notaire et son client. 

En application du 4ième alinéa de l'article L444-2 CDC, des remises peuvent être consenties pour l'ensemble des prestations servies lorsqu'un tarif est déterminé proportionnellement à la valeur d'un bien ou d'un droit et lorsque l'assiette de ce tarif est supérieure à un seuil défini par l'arrêté conjoint prévu à l'article L. 444-3 CDC. 

Le taux des remises octroyées par un professionnel est fixe, identique pour tous et compris dans des limites définies par voie réglementaire. Toutefois, pour certaines prestations et au-delà d'un montant d'émolument fixé par l'arrêté mentionné au même article L. 444-3 CDC, le professionnel et son client peuvent convenir du taux des remises.

ma remarque: le détail des remises fait l'objet de l'article A444-174 CDC non abrogé qui évoque à tort le sixième alinéa inexistant de l'article L. 444-2 CDC. L'arrêté se référant à cet article a t-il été publié?

Les honoraires des notaires sont généralement disponibles uniquement sur demande à l'accueil des offices, rarement sur leur site WEB. Le défaut d'affichage réglementaire des taux de remises pratiquées par catégorie d’actes et tranche d’assiettes indique leur non application, laissée à la discrétion de chaque office notarial, ne serait-ce peut-être pour éviter une mise à jour des logiciels de comptabilité ne concernant qu'une minorité de clients fortunés.

Titre III : Acte notarié de partage volontaire successoral 

Le partage volontaire notarié répartit les biens du défunt en conformité avec le droit civil de façon à garantir une part égalitaire - la réserve- attribuée selon l'ordre des héritiers dans la succession tout en tenant compte de l'existence et contenu d'un testament éventuel..

La prise en compte des donations entre vifs soumis à l'enregistrement conduit, par la règle du rapport successoral, à un alourdissement des procédures tant civiles que fiscales et à des frais conséquents pris en charge tant par le donateur de son vivant que par l'héritier donataire. 

Le droit des parties est fondé sur la connaissance des valeurs soumises à rapport ou à réduction pour être intégrées dans la masse partageable (article 825 CC). Les donations entre vifs hors part sont imputées sur la quotité disponible.

III-1 Droit civil

Dans le partage volontaire successoral, le notaire procède à l'incorporation dans la masse fictive de calcul de toutes les donations entre vifs, y compris les donations-partage ainsi que des dispositions testamentaires pour déterminer la quotité disponible et par suite les atteintes éventuelles à la réserve donnant lieu à des indemnités de réduction, les donations rapportables excédant la réserve étant soumises de leur côté à des indemnités de rapport. 

Article 922 CC

/La réduction se détermine en formant une masse de tous les biens existant au décès du donateur ou testateur.

Les biens dont il a été disposé par donation entre vifs sont fictivement réunis à cette masse, d'après leur état à l'époque de la donation et leur valeur à l'ouverture de la succession, après qu'en ont été déduites les dettes ou les charges les grevant... 

On calcule sur tous ces biens, eu égard à la qualité des héritiers qu'il laisse, quelle est la quotité dont le défunt a pu disposer/.

Ces dispositions sont appliquées sur l'actif brut successoral, somme des biens du défunt (comptes bancaires, mobilier, immobilier) en tenant compte de leur éventuelle réévaluation depuis la date du décès. 

Si  le bien donné a été vendu avant le partage, on considérera sa valeur au jour de la vente.  
Les meubles meublants - meubles destinés à l'usage et à l'ornement des appartements etc -définis dans l'article 534 CC sont inclus dans l'actif brut.  

Important: Devoir d'information du notaire en cas d'excédent de la quotité disponible ou d'exercice d'option du conjoint

Article 921 CC.

/Lorsque le notaire constate, lors du règlement de la succession, que les droits réservataires d'un héritier sont susceptibles d'être atteints par les libéralités effectuées par le défunt, il informe chaque héritier concerné et connu, individuellement et, le cas échéant, avant tout partage, de son droit de demander la réduction des libéralités qui excèdent la quotité disponible/

Article 758-3 CC

/Tout héritier peut inviter par écrit le conjoint à exercer son option. Faute d'avoir pris parti par écrit dans les trois mois, le conjoint est réputé avoir opté pour l'usufruit/.

III-2 Droit fiscal

Sur le plan fiscal, le service départemental de l'enregistrement (SDE) donne date certaine à toute donation de somme d'argent entre vifs même non taxée (don familial) pour le calcul des droits de succession à l'aide du formulaire de déclaration n°2735. Les donations, les legs faits aux héritiers doivent être déclarés même si l'actif brut successoral est inférieur à 50 000 € (alinéa 1 de l'article 800 CGI).

En règle générale, tout acte translatif de propriété donne ouverture à l'impôt de mutation.
Les partages avec soultes ou plus-values exclusifs de toute transmission entre les copartageants sont régis par l'article 748 CGI 

/En ce qui les concerne, l'imposition est liquidée sur la valeur nette de l'actif partagé déterminée sans déduction de ces soultes ou plus-values./

Pour plus de détails, on se référera  au permalien BOFIP

https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2166-PGP.html/identifiant=BOI-ENR-PTG-10-20-20120912

Le droit fiscal dispose en section III d'un régime spécial pour les partages de succession, de communauté conjugale, d'indivision entre époux ou entre partenaires liés par un PACS avec soultes ou plus-values.

Outre un droit d'enregistrement ou à une taxe de publicité foncière de 1,10 % portant sur les meubles et immeubles, ces soultes ou plus-values ne sont pas déduites de l'actif net partagé pour la perception, au profit de l'État, de l'impôt de partage proportionnel de 2,5% hors TVA.

Au décès du souscripteur, le capital versé au bénéficiaire du contrat d'assurance-vie ne fait pas partie civilement de la succession du défunt à la condition que le contrat soit alimenté par des fonds appartenant en toute propriété au souscripteur.

compléments: le passif déductible ou non de l'actif brut successoral est détaillé en deux phases: 

- D'une part, dans les articles 767 à 775 sexies CGI pour lequel un justificatif est demandé à l'exception des frais funéraires dans la limite de 1500 € 

La plus-value apportée par le donataire tels que la rénovation d’une maison ou les travaux d’agrandissement n'est pas assimilée à une charge ni à une dette contractée par le défunt (article 769 CGI). Elle n'est pas déductible.

L'article 774 bis CGI concerne la déduction des dettes de restitution (après extinction du quasi-usufruit)

/I.-Ne sont pas déductibles de l'actif successoral les dettes de restitution exigibles qui portent sur une somme d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit. Le présent I ne s'applique pas ..aux usufruits qui résultent de l'application des articles 757 ou 1094-1 du code civil..(*)./

(*) cas où en présence d'enfants ou descendants, le conjoint survivant opte pour l'usufruit de la quotité légale ou spéciale.

- D'autre part, dans l'alinéa 1 de l'article Article 784 CC pour le règlement du passif à titre conservatoire.

/ 1° Le paiement des frais funéraires et de dernière maladie, des impôts dus par le défunt, des loyers et autres dettes successorales dont le règlement est urgent ;.../.

Le portail des impôts  https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier    offre la possibilité à travers la messagerie sécurisée d'obtenir rapidement une réponse d'un agent de l'administration fiscale dans la mesure où la question n'interfère pas avec le droit civil. 

Elle peut concerner le calcul des droits exigibles lors de la déclaration de succession, notamment en présence de donations entre vifs éligibles à l'abattement. Cette réponse prévaut sur celle obtenue d'un office notarial.

La déclaration de succession ne vaut pas partage. 

permalien  

https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2239-PGP.html/identifiant=BOI-ENR-DMTG-10-50-10-20160411 

Si le dépôt de la déclaration de succession est postérieur à un partage pur et simple, la liquidation est effectuée en prenant pour base les attributions du partage . 

L'option retenue par le conjoint survivant est déterminante pour le calcul de la part brute des autres héritiers réservataires, la totalité des donations en avancement d'hoirie de moins de 15 ans étant intégrées à l'actif net taxable. Si ceux-ci s'accordent pour payer leurs droits respectifs, la déclaration peut être transmise par leur soin pour éviter des pénalités  de retard. 

La fraction du patrimoine composée de donations de biens meubles entre vifs ayant été soumises à l'enregistrement peut valablement faire l'objet ultérieurement d'un partage non égalitaire par acte sous-seing privé transmis au S.D.E. accompagnés des droits au taux de 2.5% sans la participation du notaire.

 Titre IV : Les avantages et inconvénients d'un partage partiel successoral

L'action en partage volontaire notariée n'est pas la seule à mettre fin à  l'indivision apparue au moment du décès.

En cas de désaccord entre indivisaires n'étant pas sous le régime d'une société créée de fait (cf. Titre I), la procédure d'aliènation d'un bien indivis sous le régime légal est longue, complexe, coûteuse par la saisine du tribunal judiciaire et du notaire (Article 815-5-1 CC). 

En cas d'accord, la cession de droits à titre onéreux à une personne étrangère à l'indivision doit être notifiée par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires précisant le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir (article 815-14 s CC). 

Elle induit pour le cédant l'acceptation pure et simple de la succession Section 2  (Articles 782 à 786 CC)

Toute cession de ses droits à titre gratuit ou onéreux effectué par un héritier emporte l'acceptation pure et simple de la succession. Elle est tacite dans un partage effectué par acte sous-seing privé ou non mais l'existence d'un partage verbal portant sur des biens meubles indivis doit être rapportée ultérieurement dans un acte pour donner lieu à taxation. 

Ainsi, le partage verbal de sommes d'argent entre cohéritiers leur donne titre en étant exempté de droits en absence de date certaine indispensable pour leur calcul s'inscrivant la réglementation en cours. 

Plus généralement, une libéralité est taxable quelle que soit la qualification juridique de la convention. 

Dès lors, si elle est en mesure de prouver la gratuité de l'opération, l'administration peut réclamer l'impôt de mutation à titre gratuit (100 BOI-ENR-DMTG-20-10-10). 

permalien BOFIP

https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/817-PGP.html/identifiant%3DBOI-ENR-PTG-10-10-20150903

ENR - Partages purs et simples 30/06/2020 BOI-ENR-PTG-10-10

90 .. En effet, les dispositions du 7° du 1 de l'article 635 du CGI n'assujettissent obligatoirement à la formalité que les actes constatant un partage. 

La détermination de la part de droits identiques de chaque copropriétaire sur la masse indivise est également une obligation fiscale. Elle peut être déduite dans la cadre des successions de l'option du conjoint survivant à partir du démembrement (exemple: valeur usufruit/conjoint suivant âge - part nue-propriété/ héritiers suivant l'ordre successoral) et rapportée dans une convention (cf. articles 1873-16 à 1873-18 CC titre I).

200 Si des copropriétaires ne partagent qu'une fraction des biens indivis, l'impôt de partage n'est exigible que sur la valeur de cette fraction.( à la condition que la totalité des copropriétaires restent dans l'indivision pour le surplus de la masse. A défaut, le partage est présumé concerner l'ensemble des biens pour la perception des droits)

Aux termes de l'article 747 CGI, l'impôt de partage est liquidé sur le montant de l'actif net partagé, c'est-à-dire sur l'actif brut cumulé des biens français et étrangers, déduction faite du passif grevant la masse indivise.

Dans le régime matrimonial de séparation de biens, la vente d'un bien immobilier indivis doit être préférée au plus tôt à l'attribution de droits successoraux en pleine propriété ou en usufruit pour percevoir des revenus locatifs s'il répond à un classement énergétique défavorable entraînant l'abandon du fructus. 

Si le bien est loti en copropriété sous la gestion d'un syndic, la remise échelonnée aux normes par ce dernier en désaccord fréquent avec l'assemblée générale entraînera des dépenses conséquentes.

Le partage successoral peut révéler l'épuisement de la quotité disponible en raison des donations entre vifs hors part. Pour recouvrer la pleine propriété, le conjoint survivant devra faire une demande d'attribution préférentielle de plein droit sur sa résidence principale et de son mobilier en contrepartie du versement d'une soulte (alinéa 1 de l'article 831-2  et 831-3 CC) réintégrée dans l'actif taxable. 

En effet, le classement d'un logement d'habitation en catégorie F voire G  et une consommation d'énergie dépassant 450 kWh/m2 par an le rend impropre à la location. Il s'ensuit une dévalorisation certaine du prix de vente du logement.  

De plus, depuis le 1er avril 2023, la mise en vente d’un bien immobilier classé F ou G par le DPE devra désormais s’accompagner d’un autre document: l’audit énergétique réglementaire.( Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021). La durée de validité de l’audit énergétique est de cinq ans, contre dix ans pour le DPE. 

Dans l'attente de la réalisation de vente du bien immobilier, le conjoint survivant bénéficie sur son habitation principale d'une jouissance gratuite d'une année hors droits successoraux (article 763 CC). 

Au delà d'une année, il a la possibilité d'y demeurer jusqu'à son décès en faisant valoir ses droits viagers d'ordre public d'usage et d'habitation (DUH) en vertu de l'article 764 CC s'imputant sur sa part successorale dans l'acte authentique de partage. Il est tenu aux réparations d'entretien et au paiement des contributions comme l'usufruitier.

L'alternative consiste à rester dans l'indivision sur un logement ne répondant pas aux normes thermiques jusqu'au changement de résidence dés que possible du conjoint survivant, les droits de propriété immobilière n'ayant pas à être reconstitués en l'absence de mutation à titre gratuit, l'attestation actuelle de propriété faisant foi pour le règlement des taxes foncières en raison de la solidarité fiscale. 

La taxe foncière reste établie au nom des indivisaires, le conjoint survivant prenant en charge son règlement ainsi que les dépenses courantes.

Portant sur la vente du bien indivis immobilier, la conclusion d'un mandat conventionnel par acte sous-seing privé entre coïndivisaires confiant l'administration de la succession à l'un d'eux est une procédure moins contraignante que la convention légale d'indivision à la condition qu'aucun héritier n'ait accepté la succession à concurrence de l'actif net ( Article 813 CC,1984 à 1990 CC). 

La preuve testimoniale n'en est reçue que conformément au titre " Des contrats ou des obligations conventionnelles en général". Le gérant pourra se prévaloir du 2ième alinéa article 883 CC.

/Toutefois, les actes valablement accomplis soit en vertu d'un mandat des coïndivisaires, soit en vertu d'une autorisation judiciaire, conservent leurs effets quelle que soit, lors du partage, l'attribution des biens qui en ont fait l'objet./

Il est rappelé que la communauté universelle avec clause d'attribution intégrale au conjoint survivant écarte la totalité de la dévolution successorale et ses complications ...jusqu'au décès du conjoint survivant.

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Autre publication relative aux litiges avec le notaire :  https://litige-succession.blogspot.com

rédacteur Dany Wide  date de publication février 2025
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